Informace č.2 pro vlastníky

Informace č. 2 pro vlastníky bytů „Zahrady nad Rokytkou"

Vážení vlastníci, během dnešního dne by každému z Vás měly být do schránky doručeny následující informace, které umisťujeme i na tyto webové stránky:  

Vážení vlastníci,

vzhledem k tomu, že ve vaší diskusi na webových stránkách se objevily některé častěji opakované dotazy či obavy, chtěli bychom vás touto cestou informovat o aktuální situaci projektu Zahrady nad Rokytkou a některých věcech, které vnímáte jako problematické. Tuto informaci zveřejňujeme též na webových stránkách, které jsme pro projekt Zahrady nad Rokytkou připravili (https://4681aa.webnode.cz, vstupní heslo „56“), na které můžete vstoupit též přímo ze stránek www.ikon.cz, volbou „Webové stránky klienta“, vstupní heslo „56“.

Nejčastěji pokládané dotazy a odpovědi

·          Čí je pozemek parku parc. č. 1651/1?

Tento pozemek není součástí souboru pozemků ve vašem spoluvlastnictví. Náleží developerovi projektu a bude součástí další etapy výstavby. S ohledem na prostorovou vazbu na vaše společné pozemky i na omezení budoucích negativních dopadů na užívání vašich pozemků v průběhu další etapy stavby nechal developer provést parkovou úpravu tohoto pozemku již nyní. O tuto parkovou úpravu bude generální dodavatel stavby prostřednictvím svého subdodavatele zahradnických prací pečovat po dobu dvou let. Pozemek vám bude běžně přístupný. Plán všech pozemků s graficky vyznačenými druhy vlastnictví naleznete zde:

plán pozemků

·          Kdo, na čí náklady a dokdy má udržovat společnou zeleň?

Jedná se zejména o pozemky parku podél Rokytky a dětské hřiště. O této situaci jsme v posledních dnech několikrát jednali (naposledy dne 8.9.2008) s developerem, generálním dodavatelem stavby firmou SKANSKA a subdodavatelem zahradnických prací firmou CARGO. Byli jsme ujištěni o tom, že generální dodavatel i subdodavatel potvrzují svůj smluvní závazek starat se o veškerou zeleň v projektu po dobu prvních dvou let, jako součást dodávky stavby. Byli jsme informováni o tom, že existovaly určité rozpory ve výkladu smlouvy mezi generálním dodavatelem a subdodavatelem, nyní však již došlo k dohodě a sekání trávy na pozemcích parku a odplevelení bude provedeno v nejbližší době. Podle našeho názoru také nebyly řádně provedeny čisté terénní úpravy parku, požádali jsme o odstranění kamenů, doplnění ornice a dosetí trávníků. Pokud jde o uschlé stromy, subdodavatel si je toho vědom a během podzimu uhynulé stromy nahradí. V případě, že tyto práce nebudou do konce listopadu 2008 provedeny, budeme je vaším jménem řádně reklamovat.

·          Kdo, na čí náklady a dokdy má udržovat trávníky na zahrádkách?

K údržbě trávníků na zahrádkách je též zavázán generální dodavatel stavby a jeho subdodavatel firma CARGO, po dobu prvních dvou let, jako součást dodávky stavby. Pokud si ale někteří vlastníci zahrádek tuto službu nebudou přát nebo pro ně z jakéhokoli důvodu bude obtížné zpřístupnit zahrádky v termínech navržených firmou, nemusejí této služby využívat.

·          Kdo, na čí náklady a dokdy má udržovat opěrné zdi?

Opěrné zdi byly navrženy jako součást pozemků zahrádek, měli by se o ně tedy kompletně starat vlastníci zahrádek. Pokud jde o stavební část opěrných zdí, platí pětiletá záruka jako na jiné součásti staveb, případné pozdější problémy by měli řešit vlastníci zdí. Pokud jde o údržbu popínavé zeleně na opěrných zdech, po dobu dvou let se o ni též bude starat firma CARGO, poté by asi bylo praktičtější po dohodě vlastníků zahrnout tuto údržbu popínavé zeleně, pravděpodobně s minimálními nároky, do údržby společných pozemků.

·          Komu se platí zálohy za služby, jak byly stanoveny, proč byla předepsána záloha na údržbu zeleně?

Pro správu projektu zahrady nad Rokytkou jsme zavedli celkem osm účetních okruhů, sedm pro jednotlivé domy a osmý pro správu společných pozemků.

Sedm účtů pro jednotlivé domy patří developerovi projektu, firmě Nitro B1, jako původnímu vlastníku všech jednotek; společnost IKON tyto účty pouze spravuje. Účty jsou určeny pro období „dočasné správy“ od 1.7.2008 do 31.12.2008. Zálohy za služby jsme museli zatím stanovit dle naší zkušenosti, aniž jsme znali přesný postup nastěhování a počátky skutečného užívání jednotlivých bytů a z toho plynoucí nároky např. na dodávku vody či odvoz odpadu. Veškeré zálohy na tyto účty zaplacené budou vyúčtovány a se všemi vlastníky budou vypořádány přeplatky a nedoplatky, žádné prostředky se tedy nebudou převádět do hospodaření dalších období. Sedm samostatných účtů jsme navrhli kvůli transparentnosti účetnictví, veškeré přijaté faktury jsou od počátku rozdělovány do těchto sedmi okruhů. Tyto okruhy budou od 1.1.2009 nahrazeny účetními okruhy budoucích společenství vlastníků. Jednotný termín otevření účetnictví všech sedmi společenství od 1.1.2009 jsme navrhli zejména z praktických důvodů (postačí řádná účetní závěrka roku 2008, řádný termín pro odečty tepla a vody, bude provedeno jediné vyúčtování služeb za období      1.7.-31.12.2008, po založení společenství vlastníků zbude přiměřený čas pro navázání vztahů společenství se správcem, založení bankovních účtů a přípravu předpisů plateb od 1.1.2009, již na základě prvních praktických zkušeností).

Osmý účet pro správu pozemků byl původně založen též developerem projektu, ale v souladu se smlouvou o správě společných pozemků byl převeden na společnost IKON. Odlišný model jsme v tomto případě navrhli zejména z důvodu, že pro tyto pozemky, které přecházejí do vlastnictví 195 nových spoluvlastníků, nevznikne společenství vlastníků a účet by tedy v okamžiku odchodu firmy Nitro B1musel zřídit jeden ze 195 nových vlastníků, což by pravděpodobně bylo spojeno s praktickými obtížemi, takže jsme tuto povinnost vzali na sebe. Tento účetní okruh bude za období 1.7.-31.12.2008 též řádně vyúčtován, případné zbývající prostředky bude v tomto případě možné převést do dalšího období, což bude záležet na dohodě spoluvlastníků. Výše záloh na rok 2009 by měla být též určena dohodou spoluvlastníků, na základě prvních praktických zkušenosti. Formálně správně by o této agendě měli jednat všichni vlastníci, což však může být prakticky obtížné, chtěli bychom proto nejprve projednat způsob další správy společných pozemků neformálně s výbory společenství, které už by v době rozhodování měly být funkční.

Záloha na údržbu společné zeleně byla předepsána a odsouhlasena developerem v době, kdy jsme neměli informaci o tom, že dodavatel stavby se bude o zeleň kompletně starat, jak je uvedeno v předchozích odpovědích, a tato záloha nebude zřejmě potřebná. Neznali jsme též skutečný postup nastěhování a náběhu plateb záloh. Veškeré zálohy byly stanoveny ze zkušenosti a je možné, že naopak např. v případě nadměrného splachu zeminy na komunikace by nemusela dostačovat záloha na úklid společných komunikací a v případě vyšších či častějších sněhových srážek by nemusela dostačovat záloha na zimní údržbu chodníků a vozovek. Proto prosíme, abyste zatím zálohu na údržbu zeleně hradili, i když nyní víme, že zatím nebude použita, aby byla vytvořena určitá rezerva na účtu pro zimní období.

·          Na co slouží mimořádná záloha ve výši 5.000,- Kč?

Opakujeme z informace pro vlastníky č. 1: Tato mimořádná záloha slouží pro dotaci provozních účtů jednotlivých domů, aby bylo možno od počátku v řádném termínu hradit došlé faktury. Kromě toho i developer složil další zálohu na tyto účty. Velkým výdajem hned na počátku bylo např. pojištění na období jednoho roku, které bylo zaplaceno v srpnu (včetně pojištění odpovědnosti vlastníků společných pozemků) a které by v případě sjednání na kratší dobu bylo relativně výrazně dražší, dále zálohy pro Pražskou teplárenskou a.s., pro PRE apod. Tato mimořádná záloha i všechny řádné zálohy budou vyúčtovány ke konci prvního zúčtovacího období. Tuto zálohu navrhl developer právě z výše uvedených důvodů jako zvláštní jednorázovou zálohu nad pravidelné zálohy, které máte nyní předepsány. Pokud byste nyní pravidelné zálohy nehradili (zálohy jsou splatné do 20. dne v měsíci pod var. symbolem uvedeným v evidenčním listu), ztratila by tato akce smysl.

·          Kdo hradí náklady na veřejné osvětlení v areálu?

Toto zatím není jasné. Developer zatím dohodl zprovoznění veřejného osvětlení s firmou ELTODO. Nyní pokračuje v již dříve zahájeném jednání s hl. městem Prahou, zda město osvětlení převezme. Pokud ano, bude náklady na provoz hradit město, pokud ne, budou náklady rozúčtovány 1/195 mezi všechny vlastníky společných pozemků.

·          Kdo hradí náklady na osvětlení uměleckého díla?

Tyto náklady budou hrazeny rovným dílem všemi 195 spoluvlastníky společných pozemků. V současnosti projednáváme s developerem osazení podružného elektroměru pro tento účel, neboť osvětlení uměleckého díla je nesprávně napojeno na elektroměr společných prostor nejbližšího domu. Do budoucna bude samozřejmě na vašem rozhodnutí, v jakém časovém rozsahu bude toto osvětlení provozováno.

·          Jak byl navržen počet popelnic v domech, jak často se vyvážejí?

Počet a velikost nádob na odpad – v tomto případě 240 l popelnic – navrhuje projektant domu podle směrných čísel udávajících produkci odpadu na jednoho obyvatele. Tento výpočet jsme zkontrolovali před podáním žádosti o zavezení popelnic a dle současných předpisů je zcela správný. Zatím jsme nasmlouvali plný počet nádob,  tj. 5 ks na každý dům, s frekvencí vyvážení 2x týdně. Samozřejmě je otevřená možnost vyvážet 3x týdně, pokud by kapacita v budoucnu nestačila.

·          Kdy budou v areálu umístěny nádoby na tříděný odpad?

Jednání s Městskou částí Praha 9, o kterém jsme vás informovali minule, dosud nebylo dokončeno. Odbor životního prostředí MČ Praha 9 již požádal Magistrát o uvolnění finančních prostředků na zřízení stanoviště nádob pro tříděný odpad. O výsledku jednání Vás budeme samozřejmě informovat.

·          Jak můžeme zabránit parkování cizích vozidel na číslovaných venkovních stáních?

Podle našeho názoru existují dvě možné cesty – buď instalace mechanických zábran na jednotlivá stání anebo umístění dopravní značky na vjezdu do areálu (na začátku ul. Hany Maškové u trafostanice), která by umožnila městské policii provádět odtahy neoprávněně parkujících vozidel. Prověříme obě možnosti a budeme vás informovat. Pro úplnost dodáváme, že parkovací místa na příjezdové komunikaci (ul. Modrého) neoznačená čísly byla zamýšlena jako parkovací stání pro hosty, nejsou ve vašem spoluvlastnictví (viz plán pozemků zmíněný v odpovědi na první otázku) a parkování na nich nelze nijak omezovat.

·          Jak je to s vyřizováním reklamací v bytech prostřednictvím správce?

Je třeba podotknout, že u domů s jednotkami (společenství vlastníků) správní firmy primárně odpovídají za společné prostory domů, příp. společné pozemky. V případě projektu Zahrady nad Rokytkou jsme na žádost developera jako další bezplatnou službu pro vás přidali prvotní uplatňování reklamací vad v bytech u generálního dodavatele. Protože od 1. září došlo ke změně – firma SKANSKA již není stále přítomna v areálu – budou nyní reklamace dále uplatňovány společností IKON standardní cestou přes centrální reklamační oddělení firmy SKANSKA, a to až do ukončení záruk po pěti letech. Nyní provádíme rekapitulaci reklamací, které dosud nebyly vyřízeny krátkou cestou, to znamená přímo s pracovníky firmy SKANSKA v areálu. Dne 8.9. proběhlo jednání za účasti developera, společnosti SKANSKA a společnosti IKON, z důvodu dopracování reklamačního řádu pro projekt Zahrady nad Rokytou. S konečnou podobou reklamačního řádu dohodnutou mezi developerem a firmou SKANSKA vás obratem seznámíme. V případě reklamací je třeba v současné době postupovat dle již zavedeného postupu, písemnou reklamaci zaslat na  e-mailovou adresu pospisilova@ikon.cz a v kopii na praha8@ikon.cz .

·          Kdy a jak budou ustavena společenství vlastníků pro jednotlivé domy?

Společnost IKON se zavázala technicky provést svolání ustavujících shromáždění, řídit jejich průběh a zajistit zápis společenství do obchodního rejstříku. Před několika dny obdržela pokyn developera, aby zahájila přípravu ustavujících shromáždění, neboť pro každý dům jsou již v katastru nemovitostí zapsáni alespoň tři vlastníci. V současné době projednáváme s notáři možné termíny. Půjde o sedm ustavujících shromáždění, pro každý dům zvlášť. Tato ustavující shromáždění obvykle svoláváme na pozdní odpolední či večerní hodiny, což chceme dodržet i ve vašem případě. Budeme svolávat maximálně jedno shromáždění denně. S ohledem na únosné vytížení spolupracujících notářů, zástupců developera i našich pracovníků bude konání jednotlivých shromáždění rozloženo do období zhruba tří týdnů v průběhu měsíce října 2008. Bylo by dobré, kdybyste mezi sebou předběžně dohodli, kdo by měl zájem pracovat ve výborech společenství (alespoň tři vlastníci za každý dům). Oficiální pozvánky dostanete doporučenou poštou na adresy, které jste uvedli do dotazníku při převzetí bytu. Termíny samozřejmě zveřejníme i na webových stránkách a vyvěšením v domech.

Věříme, že osobní komunikace se zvolenými zástupci společenství je nejlepší cestou, jak dojít k dohodě ve věcech, které možná v současnosti vnímáte jako problémy. Nám tato možnost komunikace zatím chybí stejně jako vám. Po ustavení společenství vlastníků a zvolení výborů jsme připraveni se s vašimi zástupci pravidelně scházet a společně s vámi dohodnout optimální rozsah služeb pro jednotlivé domy i celý areál (společné pozemky).

O co prosíme vás

·          Připomínáme, abyste se zejména v době provádění dokončovacích prací v bytech a stěhování chovali šetrně ke společnému majetku a žádali Vaše dodavatele, aby si počínali také tak. V případě, že dodavatelé udělají nepořádek na chodbách, měli by po sobě každý den při ukončení práce uklidit.

·          Zaznamenali jsme, že někteří vlastníci zahrádek zvyšují nízké oplocení neprůhlednými bambusovými ploty. Apelujeme na vlastníky zahrádek, aby v této věci jednali s rozumem. Pokud by toto udělali všichni, přístupy k domům by spíše připomínaly tunely a byl by podstatně narušen vzhled celého areálu. Jsme si vědomi toho, že ploty stojí na soukromých pozemcích, takže jako správce společných částí domů a společných pozemků nemůžeme odstranění těchto plotů nikomu nařídit, nicméně prosíme, abyste projevili dostatek vzájemného porozumění, aby nedocházelo ke zbytečným sousedským sporům.